Проблемный и не платящий арендатор. Как это не допустить?

Предыдущую статью мы посвятили теме приобретения инвестиционной квартиры в ипотеку, где обсуждали и возможные риски, которые принимает во внимание опытный инвестор.
Сегодня мы остановимся на наиболее вероятных из них, это порча имущества и несвоевременная оплата аренды.

Задержки или отказы оплаты аренды могут поставить под угрозу финансовое положение арендодателя, который за счет аренды покрывает ипотеку и коммунальные платежи. Таким образом, собственник квартиры будет вынужден пренебречь другими статьями расходов, чтобы покрыть обязательные платежи, связанные с арендуемой квартирой.
Может настать и ситуация, когда арендатор беспроблемный и вовремя платит, но после окончания договора вы ужаснетесь при выселении. Квартира выглядит ужасно, полы повреждены, мебель изношена, стены в квартире будет недостаточно только покрасить, но и зашпаклевать.

Наш опыт показывает, что даже при бережливом обращении с собственностью, после нескольких лет аренды возникает необходимость в базовом ремонте или замене техники . Жилье, недостающего качества соответствует меньшей арендной плате и как следствие сниженной доходности. Важно и время «простоя» недвижимости, то есть период ремонта или поиска арендатора должен быть как можно короче.

Как действовать правильно?

Многие берут от арендатора залог на покрытие этих рисков. Обычная практика, когда размер залога равен одному или двум месяцем арендной платы. Например, при аренде 3-х комнатной квартиры площадью 60 м2 и установленной арендной плате на уровне 15 000 крон, то необходимый залог составит 15 000 - 30 000 крон. Будет ли этой суммы достаточно на покрытие вышеупомянутых рисков, с учетом цен на строительные материалы и работы?
Мы советуем нашим инвесторам создавать финансовый резерв. Для чего необходимо ежемесячно откладывать определенную сумму на специальный счет или в фонд. Мы рекомендуем фонды, в которых средства будут не только накапливаться, но и приумножаться. Риски, связанные с арендой недвижимости, невозможно определить заранее, поэтому должна быть возможность снимать средства в любой момент.

Пример.

Поговорим о конкретном примере, когда собственник вынужден заменить технику и провести небольшой ремонт в квартире. Срок службы бытовой техники - 15 лет, а ее стоимость - 100 000 крон, стоимость необходимого ремонта после 15 лет эксплуатации - 150 000 крон.
Общие затраты за 15 лет: 250 000 крон.

Первое решение, это заплатить всю сумму из имеющихся на данный момент средств, тогда новая бытовая техника и ремонт стоят точно 250 000 крон.
Второе решение, использовать потребительский кредит, тогда новая бытовая техника и ремонт будут стоить 315 394 крон (кредит рассчитан с процентной ставкой 6% на 8 лет).
Третье решение, планировать замену бытовой техники и ремонт заранее и копить средства в течение 15 лет, тогда техника и ремонт будут стоить 157 500 крон (инвестиция рассчитана с ежемесячным вкладом 875 крон при проценте 6 % в год на протяжении 15 лет)

Каждая из этих возможностей является решением для предотвращения потенциальных рисков при аренде инвестиционной недвижимости.